曹某等二十六人诉南京某集团公司等
财产损害赔偿纠纷案
李 丰
案 由：财产损害赔偿纠纷
关键词：危房；建设单位；侵权；财产损害赔偿
基本案情
南京市鼓楼区某小区22幢住宅楼，1995年1月建成、通过验收并交付使用。该房屋为国有企业（后改制为民营企业）南京某集团公司与另外两家行政机关（机构）南京某事业发展中心、南京某行政执法监督局的联建房，建成后作为福利房分配给职工和机关工作人员居住，后进行了房改，已全部变为私有房产。至发生诉讼时，共有二十六户业主，大多数房屋产权人发生变更或多次变更。
2000年左右，案涉房屋开始出现墙体裂纹、外墙渗水、倾斜等现象。2018年前后，业主发现案涉房屋裂纹加大，房屋倾斜严重，室内地面坡度明显，严重影响正常居住。鉴于此种情况，全体业主共同委托南京某工程检测公司对案涉房屋进行危险性鉴定，鉴定结论为房屋危险性等级为D级（危险最高等级），构成整栋危房。此后，房屋所在地南京市鼓楼区某街道办事处（下称街道办）委托江苏某检测公司对危房情况进行监测，房屋周围设置围挡并派人值守。案涉房屋所在地房产行政管理部门委托建筑设计公司制作消险加固工程设计方案，根据设计方案，消险加固工程造价约850万余元。2020年6月，在当地街道办的动员和协调下，居民全部搬离案涉房屋。
服务过程
（一）出具法律意见书
危房鉴定报告出来后，案涉房屋居民多次到街道办反映情况，要求街道办进行处理。根据街道办要求，代理律师出具了法律意见书，对居民的权利和街道办的监管责任进行了分析，并提出处理意见。街道办采纳了代理律师意见，迅速成立专项工作组，组织居民召开会议，代理律师也多次向全体居民宣讲相关法律规定，打消居民对搬迁顾虑，并取得业主的授权，代理全体业主提起了诉讼。居民的顺利搬迁，对于诉讼过程中进行危房形成原因鉴定、施工单位尽快进行消险加固施工起到了关键性的作用。街道办对代理律师前期与居民的协调沟通工作，给与了充分的肯定，并为后期继续委托代理诉讼打下了良好的基础。
（二）代理诉讼
2019年7月，本所李丰律师接受当地街道办的委托，作为22幢房屋全体业主的代理人，以建设单位南京某集团公司、南京某事业发展中心和南京某行政执法监督局为共同被告向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：要求被告共同承担危房鉴定费用2万元，后续房屋维修加固、监测、看管、搬迁过渡、重新装修等损失，待损失数额确定后，另行主张。诉讼过程中，代理律师申请追加曾在案涉房屋周围进行过施工的某隧道公司、江苏某大学为本案共同被告。
在诉讼中，为分清责任，对危房的形成原因进行鉴定，是必不可少的环节。代理律师以三家联建方负有保证房屋在合理期限内可以正常使用为由，认为三家联建方建设的房屋本身存在质量问题，三家联建方负有举证证明联建的房屋不存在质量问题的举证责任，从而将证明房屋质量合格的举证责任转移给了三家联建方，该代理意见得到审理法院的认可，并要求三家联建方申请危房形成原因鉴定，否则将承担相应的不利后果。最终，由三家联建方向审理法院申请了危房形成原因的司法鉴定。
鉴定机构南京某建设工程安全鉴定公司经过现场查勘，于2020年8月出具鉴定报告。鉴定报告鉴定意见为：危房形成与案涉房屋自身建造质量、江苏某大学地下工程施工有关，不排除与某隧道公司地下工程施工存在因果关系。据此，审理法院认定：原告系正常使用房屋，可以排除原告使用不当造成房屋倾斜后果的可能；三家联建方共同的房屋建造行为，江苏某大学、某隧道公司挖掘和施工行为，共同结合产生案涉房屋成为危房的损害后果，其行为与损害后果之间均具有相应的因果关系，构成侵权（非共同侵权），三家联建各方按取得房屋比例共同承担40%赔偿责任，江苏某大学承担35%的赔偿责任，某隧道公司承担25%的赔偿责任，赔偿责任包括危房鉴定费用，以及成为危房之后予以纠偏加固和保证房屋安全的必要措施及为此产生的施工等费用。
一审判决后，五被告均不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院开庭审理后，于2021年11月作出驳回上诉、维持原判的二审判决。二审判决后，南京某事业发展中心向江苏省高级人民法院提起再审申请，2023年6月，江苏省高级人民法院裁定驳回南京某事业发展中心的再审申请。
此外，案涉房屋消险加固施工完毕后，街道办以无因管理为由，向鼓楼法院提起诉讼，要求上述五被告共同返还垫付的消险加固工程费用、居民搬迁过渡补偿费用、装修补偿款、安保费用等合计1000余万元，鼓楼法院一审判决支持了街道办的诉讼请求，部分被告上诉后，南京市中级人民法院二审驳回上诉、维持原判。
代理观点
代理律师在提起诉讼时，依据《建筑法》第六十条、《建设工程质量管理条例》第三条、第四十条，《民用建筑设计通则GB50325-2005》第3.2.1的规定，提出住宅的合理使用年限为50年。三家联建方作为案涉房屋的建设单位，必须保证房屋在法律规定的合理使用年限期间的质量。现案涉房屋在合理使用期限出现质量问题，三家联建方应当承担消除危险、维修和赔偿损失等房屋建造质量责任。被告江苏某大学和某隧道公司在案涉房屋周围进行过施工，对危房的形成产生一定的影响，亦应当承担相应的侵权责任。
价值与经验
（一）探索出城市老旧危房治理新路径
代理律师在接受委托之后，通过百度搜索、检索人民法院裁判文书网等方式，未发现住宅房屋产权人通过诉讼方式，以未到达合理居住年限为由，要求建设单位承担房屋建造质量责任的相关案例。本案判决后，南京有多个街道办事处向代理律师了解、咨询案件代理以及案件裁判情况。
根据《城市危险房屋管理规定》、《南京市房屋使用安全管理条例》的有关规定，危房的治理主体是房屋的产权人，但像老旧小区住宅的危房改造，涉及人数众多，改造所需资金巨大，让全体房屋产权人负担危房改造资金，难度极大，而且容易引发群体性和上访事件。另一方面，危房存在安全隐患，一旦发生坍塌事故，将造成重大的人身伤亡和财产损失，地方人民政府和房产行政主管部门也要承担监管责任。因此，对于没有外力因素造成的危房，一般都是由当地政府筹集资金进行危房改造，地方政府需要承担巨额的财政负担。本案的成功代理，为地方政府解决危房改造资金难题，提供了新的治理路径，即：在有明确的建设单位的情况下，可以要求建设单位承担危房治理的责任，包括消除危险、改造修缮、赔偿损失等责任。
（二）房屋产权人更迭不影响主张房屋质量保证责任的权利
本案案涉房屋1995年交付使用，至诉讼时产权人变化较大，仅有几户系首任产权人。在此种情况下，基于合同相对性，难以房屋买卖合同的约定，向建设单位主张质量违约责任。代理律师从物权保护、房屋质量瑕疵保证责任的角度提起诉讼，解决了原告诉讼主体的问题。
（三）正确适用举证规则
危房的形成，可能是房屋自身质量问题，也可能是外来因素造成的，也可能是混合原因所致。业主对于危房形成原因，一般是无法确定的。因此，在提起诉讼时，对于请求权基础，需要事先明确，这与举证责任密切相关。代理律师在提起诉讼时，主张的是房屋质量保证责任，作为房屋的建设单位，负有保证房屋在合理期限内正常使用的义务，现业主的房屋变成危房，建设单位负有举证证明其质量合格的义务，从而使证明房屋不存在质量问题的举证责任由三家联建方承担。这一举证责任转移的重要意义在于，假设因客观原因导致危房的形成原因无法鉴定，该不利后果将由被告承担。这对案件的胜诉，具有至关重要的意义。
（四）适时追加可能的被告
案件立案后，根据案涉房屋业主提供的线索，代理律师了解到江苏某大学曾在案涉房屋附近开挖基坑和建设房屋，某隧道公司曾在案涉房屋附近进行过隧道施工，为查明案件事实，避免三家联建方推卸责任，代理律师及时申请追加江苏某大学和某隧道公司为被告，使案涉各方同时参加诉讼，不仅有利于法院查明案件事实，分清责任，也有效地防止了案涉各方互相推卸责任。
