房地产合同纠纷
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    王兴元、周巍



    【案情简介】
           2009年12月14日,江苏亿佳房地产开发公司(以下简称“亿佳公司”)与淮安市清河城市资产经营有限公司(以下简称“城市资产公司”)签订人民剧场地块旧城改造协议,双方约定:亿佳公司于2009年12月14日向城市资产公司支付金额为5000万元人民币,为履行合同,亿佳公司向规划设计公司支付规划设计费150万元人民币,后城市资产公司未履行该协议,亿佳公司没有获得合同的土地使用权。       
           2010年6月27日, 亿佳公司与城市资产公司又签订西安路10号盖克斯公司地块旧城改造项目土地整理合作框架协议一份,双方约定:亿佳公司与城市资产公司合作对淮安市清河区西安路10号盖克斯公司地块进行综合履行开发,该地块占地51.85亩。出让方式具体采用净地挂牌方式,经亿佳公司与城市资产公司双方协商确定该地块土地整理成本为160万元/亩,拆迁及安置费用由城市资产公司负责,建 设过程中产生的税、费由亿佳公司承担。关于亿佳公司的收益,双方约定为该项目地块挂牌竞拍中,若亿佳公司以低于或等于协议约定的价格摘牌,成交后按土地出让合同规定缴纳土地租让金。如果该项目地块被亿佳公司或他人以高于土地整理成本即160万元/亩以上摘牌,城市资产公司同意按照土 地整理成本价即160万元/亩以上部分区财政净收益的75%  奖励给亿佳公司,并在10个工作日内结清。协议签订后,亿佳公司依约与城市资产公司合作完成上述地块综合改造开发,但城市资产公司未按照约定履行支付亿佳公司收益的义务。后双方另行协商,于2012年3月29日签订了补充协议,进一步明确亿佳公司应获改造收益为2997万元。因城市资产公司前期已经支付250万元,城市资产公司应再付2747万元,于2012年4、5、6三个月付清该款,若不按期付款,则按照未付金额日万分之四支付违约金。上述协议签订后,城市资产公司又陆续向亿佳公司支付1000万元,尚欠1747万元拒不支付。同时,城市资产公司支付亿佳公司的款项,实际是由清河区政府批复下拨付。     
           亿佳公司认为城市资产公司侵犯其合法权益,向法院提起诉讼,请求判决城市资产公司支付1747万元及相关违约金,清河区政府对上述债务承担连带责任,在庭审中补充请求清河区政府的土地管理部门赔偿损失。一审法院认为被告清河区政府并不是合同的当事人且未与亿佳公司、城市资产公司三方达成任何协议,也不存在投资分配,因此不属于本案的被告主体;另外原告亿佳公司与被告城市资产公司于2010年6月27日签订的合作开发框架协议损害了国家利益,该协议应属于无效合同,遂判决被告城市资产公司返还亿佳公司资金占用费,驳回原告亿佳公司其他诉讼请求。      
           原告亿佳公司不服一审判决,提起上诉,二审判决撤销一审判决,纠正一审中城市资产公司给付亿佳公司资金占用费,驳回亿佳公司的其他诉讼请求。                     
    原告亿佳公司于2017年3月20日提起再审申请,最高人民法院经审查认为二审判决确有错误,于2017年7月20日裁定撤销江苏省高级人民法院二审判决,决定直接提审本案。                                                   
      【代理意见】
           我方认为,2010年6月27日《西安路合作协议》以及2012年3月29日《协议书》是各方真实意思表示,合法有效,城市资产公司未按照协议的约定全面履行自己的义务,应当承担违约责任。同时,清河区政府实质上是债务加入行为,应对城市资产公司的债务承担连带责任。                                            
    一、2010年6月27日《西安路合作协议》以及2012年3月29日《协议书》有效。                              首先应判断两个协议的性质,根据一审判决认定协议为合作开发房地产合同,但是亿佳公司和城市资产公司签订的协议所确定的款项的性质为项目奖励款,这是属于典型的土地整理合同;其次一审法院和二审法院认为协议损害了国家利益和社会公共利益,依据是《国务院关于加强国有资产管理的通知》,但是该通知并不属于法律和行政法规,双方行为是否违反该规定也不是法院审查的范围;再次法律明确规定土地出让收益可以前期土地整理补偿,协议中约定的收益用于土地整理奖励的内容本质也属于出让收入用于土地开发支出而不是减免土地租让金;最后城市资产公司和清河区政府、亿佳公司和城市资产公司之间并不存在土地租让的问题,因此也不存在土地租让金的问题,更不存在土地租让金减免问题,据此合同是双方当事人之间自愿建立的,并不存在无效的事由,因此本案中的协议是有效的。                                 
    二、清河区政府是适格的被告,应当承担责任。        
           首先清河区政府审批亿佳公司的补偿款,同时其也履行该补偿款,其行为是对城市资产公司的债务加入;其次因为该协议是土地整理合同,清河区政府是受益主体,而城市资产公司是整理主体,两者是合伙关系,据此可以判断清河区政府和城市资产公司都是本案的适格当事人,清河区政府与城市资产公司应当承担连带责任。                                    
    三、城市资产公司应当支付原告1747万元及相应违约金。                                               
           因亿佳公司与城市资产公司之间的协议是有效的,城市资产公司已经构成违约,应当承担与其过错相应的责任,应当支付原告1747万元及相应违约金;同时亿佳公司为履行2009年12月14日的人民剧场旧城改造的协议而支出的设计费为170万元也应由违约方城市资产公司支付,同时清河区政府应当承担连带责任。                         
    【判决结果】
           一审判决结果:被告城市资产公司给付原告亿佳公司资金占用费(以2000万元为本金,自2009年12月14日至2010年7月5日,按中国人民银行公布的银行同期贷款利率标准的3倍利息。以3000万元为本金,自2009年124日至2011年3月4日按中国人民银行公布的银行同期贷款利率标准的3倍计息);驳回原告亿佳公司的其他诉讼请求。                                                     
           二审判决结果:撤销一审判决;被告资产公司支付亿佳公司237233元;驳回原告亿佳公司其他诉讼请求。             
           审判监督程序:亿佳公司申请再审,最高人民法院经审查裁定撤销江苏省高级人民法院的作出的二审判决,直接提审。                                                                                            
    【裁判文书】

     一审判决文书:一审法院认为本案的争议焦点为:

    1、清河区政府作为被告主体是否适格。

    2、原告亿佳公司与被告城市资产公司签订的协议效力如何认定,原告亿佳公司要求被告城市资产公司给付奖励收益款理由是否成立。                                                     

    针对争议焦点:


    1,认为被告清河区政府并未参与合同的签订,在合同中不享有权利也不承担义务,不属于本案的合格被告,原告诉讼请求应予驳回。
    2,认为原告亿佳公司与被告城市资产公司签订的协议损害了国家利益,属于无效的协议,原告        被告立即支付1747万元及违约金7075500无法律依据,不予支持。原告当事人在自愿变更诉讼请求要求赔偿损失的前提下,本院对其出资5000万元酌定按中国人民银行同期贷款利率标准的四倍机关资金占用费损失。                               
           二审判决文书:二审的争议焦点为1、2010年6月27日《西安路合作协议》以及2012年3月29日《协议书》效力如何认定;2、城市资产公司如何承担责任;3、清河区政府是否承担责任;4、本案审理程序是否违法。                 
           针对争议焦点1:认为《西安路合作协议》就是亿佳公司向资产公司出借3000万元供其完成土地整理,而亿佳公司在该土地挂牌竞拍中根据成交价格获得不特定的回报。但是《西安路合作协议》约定的源自土地出让收益和《协议书》中约定2997万元奖励款是损害了国家和社会公共利益,不予支持,两份协议是无效的。                             
           针对争议焦点2:合同在无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。城市资产公司明知情况下与原告亿佳公司签订的三份协议都属于有过错,因此应当给与亿佳公司造成的损失承担赔偿责任。
           针对争议焦点3:首先清河区政府并没参与合同的订立和履行;其次城市资产公司具有独立的法人资格,独立承担民事责任无需清河区政府承担连带责任;再次清河区政府做出的批示仅仅是履行行政管理职能,不可认定清河区政府加入了本案的债务。因此清河区政府不承担民事责任。
            针对争议焦点4:一审法院在对于合同效力已经向亿佳公司进行释明,并不存在程序违法的情形。                
    【案例评析】
          本案案情复杂,具有多重法律关系,代理律师详细分析案情,充分抓住细节,深入剖析案件的切入点,最终找到突破口,再审申请意见获得最高人民法院的支持,由最高人民法院裁定撤销原判直接提审,对办理同类型案件具有较强的借鉴性。
    本案主要再审意见如下:                             
           一、原判决仅将再审申请人提供的相关证据认定为损失的事实,并未认证为案件性质的基本事实。因此,该证据虽经质证但未予以认证,应当视为新的证据。
           二、原判决将《西安路10号盖克斯公司地块旧城改造项目土地整理合作框架协议》(以下简称《西安路合作协议》)定性为“亿佳公司向城市资产公司出借3000万元供其完成土地整理,而亿佳公司在该土地挂牌竞拍中根据成交价获得不特定的回报”,严重违背了合同约定的内容和客观事实;事实上该协议的本质是由再审申请人负责投资前期土地整理和后期开发的全部资金并享受部分收益和承担全部亏损,属于典型的投资土地整理和开发房地产行为,并不具有所谓民间借贷的特征,因此,原判决的理由和案件性质明显不符,属于适用法律错误。
           三、原判决以“奖励”源自土地出让收益,2012年3月29日《协议书》中约定的2997万元奖励款也正是应由国家获得的该地块的土地出让收益为由并据此认为变相减免土地出让金、挤占挪用土地收益行为,明显违背了客观事实,和案件性质明显不符,属于适用法律错误。
           四、原判决认为协议约定的内容明显损害了国家和社会公共利益,明显违反了立法本意,属于适用法律错误。
           根据最高人民法院民事审判第二庭编著出版的《合同案件审判指导》中关于合同无效损害社会公共利益的认定所确定的原则,社会公共利益的特征具有独立于国家利益、集体利益和个体利益的冲突种类;内容具有公共性和整体性和客观性。而本案中涉案的项目是清河区政府拆迁后用于商业开发,因此并不具有社会公益性特征。国有资产公司在法律上也属于平等的私主体,并不能代表国家和社会公共利益,同时,依据具有直接相关性时才应该认定个体行为涉及社会公共利益,对其作为效力发生影响;在具有间接相关性,一般不影响合同效力的原理,原判决认为变相减免土地出让金,挤占挪用土地收益的理由即使成立,对合同效力也不应当产生影响。
           五、原判决虽然没有将国发[2001]15号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》直接作为判决合同无效的理由,但实际上将该《通知》作为认定合同无效的依据,明显违反了法律适用规则,属于适用法律错误。
           六、原判决将再审申请人缴纳的款项未认定为再审申请人的损失,其证据明显不足。
    即使合同无效,再审申请人缴纳的款项也属于其损失范围。理由是原判决确认合同无效,并认为已经给付亿佳公司的1250万元应当予以返还,而再审申请人已经将其中的2371145.8元缴纳税款,属于财产减少的部分,应当同时予以返还或者扣减。
           七、原判决认为清河区政府不应承担责任,无事实和法律依据。
    (一)、从相关领导批复的内容看,清河区政府实质上是对涉案债务加入行为。再审申请人在原审中提供的2012年10月10日关于恳请尽快拨付盖克斯地块补偿款的报告主体为清河区政府,相关领导批复的也是再审申请人向清河区政府申请给予补偿,并且该批复也同意给予再审申请人补偿,实际上清河区政府也履行了该付款行为,并没有将该义务转批给城市资产公司,同时,依据《合同法司法解释(二)》第二条,当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中“其他形式”订立的合同,但法律另有规定的除外。该规定能够得出清河区政府相关领导的批复行为是其对清河区政府同意付款事实的确认,即形成债务加入关系。
           (二)、从再审申请人提供的证据看,城市资产公司和清河区政府之间的法律关系具体是:清河区政府是涉案土地出让及收益主体,而城市资产公司是整理主体,从二者存在的特殊关系看,二者不可能签订合同且对权利义务进行约定,事实上双方是合伙关系。               
    【结语】
           本案涉及民营企业与政府权益平衡,对同类型案件有重要的指导、示范、和借鉴意义。
    本案涉及地方政府部门及地方国有资产公司作为民商事主体与民营企业就土地整理等事项签订的民事合同中,政府及国有资产公司承诺支付的投资回报,是否涉及损害国家利益或损害社会公共利益,是否属于无效合同。最高人民法院认为本案作为公众关注度较高、社会影响较大、具有法制宣传教育意义的案件,对庭审进行录音录像,同时在中国庭审公开网上同步直播。本案的最终判决结果,必将对今后民营企业与地方政府、地方国有资产公司就项目投资合作等公私合作领域的民事行为产生巨大导向意义。




     

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