住宅小区默认表决制度应该注意什么?
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  •    住宅小区默认表决制度应该注意什么?

      周连勇   宋娜拉

      

        买房时,业主要交存住宅维修资金,专门用于住宅公共部分或设施的维修和改造。然而,一边是不少楼房进入了“高龄期”,需要及时维修保养;一边却是由于表决机制不畅,导致维修资金长期“沉睡”。一处拥有几百甚至上千户业主的小区,在涉及使用维修资金的时候,要用怎样的方法,才能把大家召集起来,开一次业主大会?近日,北京市人大拟研究制定物业服务领域的默认表决制度,将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票。


        业主表决权实际上是一种意思表示,是指业主基于在小区中的地位享有的,就小区内重大事项作出一定意思表示的权利。《中华人民共和国民法通则》第56条规定:民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的,应当依照法律规定。民事法律行为可分为明示和默示两种形式,区分明示与默示的法律意义,在于若非法律特别规定,以民事法律行为处分权利的,须经当事人明示始得成立。明示是使用直接语汇实施的表示行为,除常见的口头语言、文字、表情语汇外,还包括依习惯使用的特定形体语汇,如举手招呼出租汽车,即表示有租用该车之意。默示,指由特定行为间接推定行为人的意思表示。推定,即行为人用语言外的可推知含义的作为间接表达内心意思的默示行为。所谓可推知,是从该行为中,一般人能够容易地推知其意思的内容。例如租赁合同届满,承租人继续交付租金并为出租人接受,便可推知其表示要延展租赁期间。例如甲在自助早餐店,自取三明治,置钱于柜台。与默示意思表示不同,应予以区别的是沉默。沉默,是指单纯的不作为而言,即当事人既未明示其意思,也不能借他项事实,推知其意思。沉默原则上不具有意思表示的价值,其例外得作为意思表示的情形有二:(1)当事人约定,以沉默作为意思表示的方法。(2)法律于特定情形对于沉默,拟制其为意思表示,或为不同意,或为同意。《民法通则》第66条规定:本人知道他人以本人名义实 施民事行为而不作否认表示的,视为同意。《中华人民共和国合同法》第47条第2款规定:法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。《中华人民共和国继承法》第25条第2款规定:受遗赠人到期没有表示的,视为放弃受遗赠等,都属法定沉默形式。此外,当事人可以约定以沉默作为意思表示。
        《中华人民共和国物权法》第76条规定,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。在需要申请使用公共维修资金时,由于一些业主觉得自己没有受到影响,不愿意表态;另一些业主甚至并不知情。因此,“双三分之二”表决一直是小区业主使用公共维修资金的“拦路虎”。



             默认表决这种方式有利于提高表决效率,使数目可观的维修资金迅速花在“刀刃”上。但是,笔者认为在实施的过程中必须要注意以下几点,否则容易对业主权利造成侵害。  

        1、事先应取得业主同意。业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对默认表决制度作出事先约定,在与业主签订物业合同的时候要对这些表决方式进行提示和解释,并征得业主的同意。如果业主不接受默认表决制度,可拒绝签字。

        2、如实告知、有效送达。物业服务企业在与业主签订合同的时候要留下业主有效的邮箱、QQ号等送达方式,并在小区显著位置,甚至是每个楼道入口,张贴相关的表决事项以及拒绝表决的后果,要让更多的业主,能够关注小区事务,了解表决事项以及相应后果。

        3、保证业主拥有足够的表决期限。每个业主的意思表示都是自由的,默认表决方式应该留有充足的时间让每一位业主有时间认真考虑。时间不充足会对持反对意见的业主造成不公。

        4、防止过度维修、资金滥用,做到信息透明。创建社区信息公开网络平台,既能够在短时间内让最多的业主及时了解表决内容和结果,又能够让业主对物业服务企业进行监督。如果发现违法行为,可依法向人民法院提起诉讼,要求撤销损害决定,赔偿损失。


     

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