南京某软件公司与员工集资建房纠纷案例赏析
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                                                                                                   承办律师:王  维  


        概述:作者以案例为切入点,以案件争议焦点为线索,梳理现行有效的法律、法规、司法解释,探讨若干实务问题,如集资建房协议的性质、人民法院审理范围、单位集资合作建房的概念与误区、集资建房用地的合法性、集资协议的效力、司法救济途径等等,以期引起争鸣。本文案例为作者自身代理案件,全文引述的法律文书均来源于中国裁判文书网。作者为保护当事人隐私,全文已隐去当事人的真实信息。实务探讨的事实基础来源于案件各方举证材料、当事人陈述及自认。


        一、案件简介:    

      南京某软件公司与员工签订《协议书》,约定了房屋(人才公寓)的坐落、面积、单价、支付集资款的方式及时间。《协议书》还约定了房屋的退回、转让、继承条件。《协议书》签订后,员工向公司支付集资款,公司也向员工交付了房屋。但是,当《协议书》所涉员工与公司解除劳动关系后,双方很容易对房屋产权及使用权问题产生争议。本文所涉案例,即为双方因涉案房屋而产生的合同效力之诉、违约之诉、侵权之诉。


        二、案涉《协议书》系“人才公寓”的房屋买卖合同,非单位内部分房,案涉纠纷系房屋买卖合同纠纷,属于人民法院的受理范围。
      案涉纠纷产生后,员工作为原告,向南京市雨花台区人民法院(下称雨花法院)提起民事诉讼,要求确认《协议书》无效,并判令被告南京某软件公司按市场价格向原告返还房屋的建房集资款。该案发生在《关于人民法院推行立案登记制改革的意见》实施之前,雨花法院立案庭对该案进行立案审查后,以案涉《协议书》系单位内部的分房纠纷为由,裁定该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围,而不予受理。
      雨花法院虽笼统引用《民事诉讼法》第一百一十九条之规定,即起诉必须符合的条件,但该规定并未以列举的形式列明不属于人民法院受理范围的具体情形。但细看裁定书后发现,雨花法院实质上适用了《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定,即“……单位内部分房引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围……”。雨花法院虽未在裁定中引述该条文,但从裁定的表述来看,雨花法院正是以此为由,认定案涉纠纷系单位内部分房纠纷。此举直接导致《协议书》所涉员工、单位均无法向人民法院寻求民事诉讼范畴内的司法救济。
      作者认为,《协议书》的核心内容是南京某软件公司与员工就“人才公寓”达成集资建房的合意。涉案《协议书》名为对集资建房协议,但实为房屋买卖合同,纠纷起于《协议书》的履行,系平等主体之间的合同纠纷。作者代理员工向南京市中级人民法院(下称南京中院)提出以下上诉理由:

      (一)司法实践中,最高法院只是以通知、纪要的形式提及到“单位内部分房”,但法律及司法解释均未明确界定“单位内部分房”的概念。
      1992年11月25日,《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“……单位内部分房引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围……”。
      1993年11月24日,《全国民事审判工作座谈会纪要》在第二条关于审理房地产案件的几个问题中明确:“……分配公房使用权是单位内部行政管理行为,职工因对单位分房决定有意见引起的纠纷,应当由本单位或者有关行政部门解决。”
      1995年1月3日,江苏省高级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的意见》第5条规定,“职工对单位分房决定有意见而引起的占房、腾房纠纷,不予受理,可告知原告向本单位或者有关部门申请解决。”
      结合上述三份司法规范性文件的规定,作者认为“单位内部分房”应当局限为单位对职工分配公房,系不平等主体之间的福利分配问题。单位也应当理解为狭义的国家机关、国有企事业单位。本案中,员工以市场价格购买涉案房屋,并实际占有、使用房屋。谈何“公房分配”?谈何远低于市场价的福利分房?雨花法院仅依据涉案协议的合同双方为单位和个人,即推定单位与个人之间的涉房纠纷均为“单位内部分房纠纷”,缺乏事实及法律依据。
      (二)司法实践中,人民法院对“单位内部分房纠纷不予受理”问题规定了很多例外。
      《全国民事审判工作座谈会纪要》明确“离开原单位的职工与原单位房屋使用权纠纷,……人民法院可以受理”、“违章建筑引起的纠纷……人民法院可以受理”。
      江苏省高级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的意见》第7条规定,“职工离开原单位后,与原单位发生的房屋使用权纠纷,经审查双方订有协议且符合《民事诉讼法》第三条。第一百零八条规定的,可以受理。”第8条卖、租赁、抵押以及违章建筑妨碍他人通风、采光、通行等引起的民事纠纷,可以受理。”
      可见,并非只要涉及“单位内部分房”,人民法院一概不予受理。相反,《全国民事审判工作座谈会纪要》认为,只要是平等主体之间的纠纷,只要符合诉讼法关于起诉的条件,人民法院就应当积极受理。
      (三)雨花法院机械地适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》,并对条文作缩小解释,法律适用错误。
      南京中院受理上诉后,采纳了作者观点,认为该案系员工与南京某软件公司因履行双方签订的民事合同而引发的纠纷,具有可诉性,依法属于人民法院民事诉讼的受案范围。南京中院作出裁定:撤销雨花法院的(不予受理)裁定,指令雨花法院依法立案受理。随后,雨花法院以房屋买卖合同纠纷为案由,对该案立案受理。


      三、单位集资合作建房的概念与误区。  

     (一)单位集资合作建房的性质。
      单位集资合作建房由政府、单位、单位职工(员工)三方面共同参与,以政府提供优惠政策、单位利用自有土地、职工集资的方式完成建设,最终由单位职工(员工)取得房屋的所有权或使用权,解决政府的部分社会保障难题。
      《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)(下称《办法》)第三十四条的规定,“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市、县人民政府批准,可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象,必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。” 第三十五条规定,“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”第三十九条规定,“严禁任何单位借集资合作建房名义,变相实施住房实物分配或商品房开发。”
      2008年12月3日,江苏省人民政府第51号令《江苏省经济适用房管理办法》对单位集资合作建房作出了相同规定。
     (二)单位集资合作建房至少具备以下特征。
      1、行政色彩。
      建设行政主管部门负责单位集资建房的建设、供应、使用及监督管理。具体而言:1)项目建设的根本目的是为解决城市低收入家庭住房困难问题;2)政府提供优惠政策、减免各项费用;3)纳入地方经济适用住房建设计划和用地计划管理;4)价格监督;5)购房人准入、退出管理;6)监督。
      2、严格限制建设条件。
      《办法》对建设主体、建设用地、规划、审批主体作了严格规定,防止单位借集资合作建房名义,变相实施住房实物分配或商品房开发。具体而言:1)单位必须是距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业;2)项目建设必须符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划;3)经市、县人民政府批准;4)项目用地为单位自有土地,而非新征用或新购买土地。
      3、严格限制参加单位集资合作建房的对象。
      参加单位集资合作建房的对象,必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

     (三)本案“人才公寓”的定性探讨。
      1、“人才公寓”的建设单位为南京某软件公司,地处南京主城区,公司员工多为高学历、高收入的技术人才,并非距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。
      2、案涉《协议书》中注明“人才公寓”的用地性质为“工业项目配套用地”,该用地性质的表述并不规范,既不符合《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)中用地分类,也不符合《城市规划基本术语标准》(GB/T50280—98)中的城市规划术语。
      按照国家标准,工业用地是指城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施(包括其专用的铁路、码头和道路等)的建设用地。与工业有关的用地类别名称仅有一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地。因此,“人才公寓”项目用地性质应当为工业用地,项目规划必须为生产车间、库房,或工业配套、附属的行政办公、生活服务设施等等。
      3、“人才公寓”属于成套住宅。
      《住宅设计规范》(GB50096-2011)中规定住宅为供家庭居住使用的建筑,套型由卧室、起居室(厅)和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。对照案涉“人才公寓”的《协议书》条款、《使用证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《平面图》,“人才公寓”是由客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台共同组成的住宅,且为典型的成套住宅。

     (四)现行法律、法规、规范性文件对成套住宅建设的用地规定。

      1、《土地管理法》第二十六条规定,“经批准的土地利用总体规划的修改,须经原批准机关批准;未经批准,不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”第五十六条规定,“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准……”
      2、《土地管理法实施条例》第六条规定,“……依法改变土地用途的,必须持批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记。”
      3、《城市房地产管理法》第二十六条规定,“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。”
      4、国土资源部《工业项目建设用地控制指标》(国土资发[2008]24号)第四条第(四)项规定,“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”
      综上,法律法规禁止用地单位擅自改变土地用途,特别是在工业项目用地范围内建造成套住宅。

     (五)实践中的误区。
      1、单位集资合作建房专属于经济适用房范畴,建设主体、使用主体均须符合法定条件,并不是所有的单位与员工都可以合作、集资建房。
      2、单位集资合作建房区别于“单位内部分房”。前者的购房人需向建设方支付房屋成本对价,双方产生房屋买卖关系;后者属于不平等主体之间的福利分配范畴,单位承担建房成本,员工不支付对价,通常局限为单位对职工分配公房。
      3、单位集资合作建房的购房人拥有有限产权,满足一定条件后可取得完全产权。其他形式集资建房的合作各方可以在合法的前提下,对房屋产权进行约定,或依据《物权法》请求确认权利。


      四、案涉《协议书》的法律效力探讨。
      依据南京中院的生效裁定,案涉《协议书》是一份民事合同,但该合同是否自成立时生效呢?
      《合同法》第五十二条规定,“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
      如果法院查明案涉“人才公寓”项目用地性质属于工业用地,则案涉《协议书》至少存在以下情形:1、用地单位客观上逃避了土地用途变更所需缴纳的土地出让金等土地有偿使用费和其他费用,损害了国家利益。2、以单位集资合作建房的合法形式,掩盖建设、销售成套住宅的非法目的。3、未经批准,擅自变更土地用途,直接影响了土地利用总体规划,损害社会公共利益。4、未经批准,改变土地建设用途,违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》的强制性规定。因此,依据《合同法》第五十二条之规定,案涉《协议书》系无效合同。


      五、其他法律实务探讨。
      1、房屋无法办理权属登记情形下的物权界定问题。
      涉案“人才公寓”并未进行产权登记,但员工作为房屋建设的出资一方,其有权依据《物权法》第九十四条之规定,按照出资份额对共有不动产享有所有权。
      2、集资建房协议无效的法律后果。
      《合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”案涉《协议书》无效后,员工可以主张返还相应集资款。若房屋价格出现变动,基于公平原则,应当按照合同被确认无效之时的房屋市场价格返还员工的集资款。


      综述,单位集资建房的形式多种多样,建房过程更是涉及物权法、合同法、劳动法、侵权责任法、行政许可法等等不同领域的法律规定,本文无法探讨实务中全部的纠纷类型,也希望在今后的实践过程中,不断学习、总结。



     

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