合同变更之诉,追回430余万元补偿款
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                                                                                             承办律师:汪文军  孙小龙


    【案件导读】

      2014年某街道办事处作为拆迁实施单位(以下简称街道),与被征收人江某某经协商签订一份《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议书》。根据补充协议约定,江某某将其拥有的房屋交由街道进行拆除,街道依相关规定对江某某进行拆迁补偿。双方签订合同后均履行了合同义务。但是,街道在合同签订后核查发现当初在进行房屋调查登记时出现了失误,误将被告604.32平方米房屋性质认定错误,导致被告多领取补偿款5911711元。其后,街道以双方签订的补充协议存在重大误解和显失公平导致江某某多领取补偿款为由向法院提起诉讼,要求撤销双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》中第一条临街经营用房部分的认定,并返还多领取的拆迁补偿款5911711元。

      街道起诉后江某某也向法院提起诉讼要求撤销双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》,并按照国有土地上房屋征收的相关规定对其被征收的营业用房重新作出征收补偿决定,并增加500万元补偿款。

      本案具有以下几个特点:一、江某某的房屋是否属于临街经营性用房;二、街道与江某某签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》是否存在重大误解和显失公平;三、《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》是否超过一年的除斥期;四、被拆除房屋土地性质是集体还是国有。

      本案经过一审审理,最终确定街道与江某某签订的《补充协议书》属因重大误解而签订的合同故予以变更,江某某返还街道4375176元;江某某要求街道按照国有土地标准增加500万元补偿款的诉请,无法律依据,不予支持。


    【基本案情】

      1、当事人基本信息:

        原告南京市某街道办事处。

        被告江某某

      2、案情概述

      2013年10月29日,某街道办(甲方)与江某某(乙方)签订《房屋拆迁补偿安置协议》1份,约定双方就乙方房屋拆迁补偿安置签署协议;乙方房屋坐落于某街道拆迁范围内,房屋土地性质为集体土地,房屋建筑面积211平方米;乙方被拆迁房屋总补偿款926227.78元;双方同意此次拆迁补偿安置方式为产权调换方式,甲方为乙方产权调换房屋4套,面积约280平方米。2014年5月16日,甲方与乙方签订《补充协议书》1份(落款日期为2014年3月31日),就江某某《房屋拆迁补偿安置协议》所涉被拆迁房屋之外的房屋(建筑面积为604.32平方米,其中砖混结构为484.2平方米、砖木结构为120.12平方米)拆迁补偿达成协议,约定:一、甲方应支付乙方房屋拆迁总补偿款6377110.8元,其中房屋补偿款1769530.5元(砖混484.2平方米×2950元/平方米,砖木120.12平方米×2840元/平方米),一层经营用房经营损失补助2628360元(438.06平方米×6000/平方米),一层经营用房在规定期限内签订协议并搬迁奖励1314180元,二层经营用房经营损失补助665040元;二、甲方应支付乙方搬家费2880元、提前搬家奖励费126907.2元,另行给予搬家奖励费90648元,住宅房屋实行货币拆迁的一次性过渡费4800元,合计225235.2元;三、甲方总计应支付乙方各项补偿款6602346元,房屋的土地性质为集体土地。江某某的房屋已被拆除,某街道已将补充协议中约定的补偿款6602346元给付江某某。某街道在核查时发现对江某某的房屋性质认定错误,误将江某某的房屋认定为经营性用房,并且江某某在之前拆迁已经通过产权调换方式购买约280平方米的房屋,依照征地拆迁补偿安置办法的规定,〈补充协议〉中所涉的江某某房屋应按住宅原房补偿款和区位补偿款给予补偿,不予产权调换,不应当给予2200元/平方米购房补偿款。江某某应获得的房屋拆迁补偿款为690635元(砖混484.2平方米×750元/平方米,砖木120.12平方米×640元/平方米、搬家费2880元、装潢补偿241728元(604.32平方米×400元/平方米)、营业执照补贴6000元),某街道认为江某某应当返还房屋补偿款5911711元。某街道多次与江某某协商无果后,某街道向某区人民法院提起诉讼,要求:1、撤销双方签订的《补充协议》,江某某应获得的房屋拆迁补偿款为690635元(砖混484.2平方米×750元/平方米,砖木120.12平方米×640元/平方米、搬家费2880元、装潢补偿241728元(604.32平方米×400元/平方米)、营业执照补贴6000元);2、江某某应当返还房屋补偿款5911711元。某街道同意按非临街经营用房3000/平方米的标准给予江某某一层房屋的补助。江某某认为补充协议中房屋补偿款、搬迁奖励数额过低,显失公平,对补充协议中其他补偿数额无异议。

      某街道起诉后,江某某也向法院另行提起诉讼要求撤销双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》,并按照国有土地上房屋征收的相关规定其被征收的营业用房重新作出征收补偿决定,并增加500万元补偿款。

      法庭总结案件的争议焦点是:一、江某某的房屋是否属于临街经营性用房;二、街道与江某某签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》是否存在重大误解和显失公平;三、《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》是否超过一年的除斥期限;四、被拆除房屋土地性质是集体还是国有。


    【审理结果】

      某街道诉称其作为拆迁的实施单位,于2014年与江某某经协商签订一份《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议书》,约定江某某将房屋交由其进行拆除,其依相关规定对江某某进行拆迁补偿。双方签订合同后均履行了合同义务。但其在在核查时发现当初在进行房屋调查登记时出现了失误,误将江某某604.32平方米房屋性质认定错误,导致江某某多领取补偿款4248176.34元。此款江某某应予以返还。要求1、撤销双方签订的《房屋补偿安置协议》及补充协议中临街经营用房部分的认定,2、江某某返还拆迁安置款4248176.34元及承担本案诉讼费。诉讼中某街道变更诉讼请求1、变更双方签订的《补充协议》,江某某应获得的房屋拆迁补偿款为690635元(砖混484.2平方米×750元/平方米,砖木120.12平方米×640元/平方米、搬家费2880元、装潢补偿241728元(604.32平方米×400元/平方米)、营业执照补贴6000元);2、江某某应当返还房屋补偿款5911711元。

      江某某辩称,其在签《补充协议》时,该协议下划线部分均为空白,没有内容。其出于对政府的信任,在空白合同上签了字。其所签的合同全部交给了某街道办。在双方发生纠纷后,其才取得了该协议复印件,发现该协议完全没有按市场价和标准进行补偿。其所有的604.32平方米的临街门面房的性质是由六个部门认定的,某街道办无权单方否定六部门共同认定的结论,现某街道单方主张,诉讼主体不适格。某街道称其多领取补偿款,毫无事实依据,其不同意退还拆迁补偿款。

      法院判决认为:某街道办取得拆迁批准手续后,就房屋拆迁事宜与江某某签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《补充协议书》合法、有效,但合同因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。某街道系《补充协议书》的一方当事人,可以作为原告提起民事诉讼。江某某认为某街道主体不适格的意见,无法律依据,本院不予采纳。重大误解系指误解人对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷,其后果是使误解人受到重大损失。江某某依据《补偿安置协议》已经通过产权调换方式购买约280平方米的房屋,依照南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法的规定,〈补充协议〉中所涉的江某某房屋应按住宅原房补偿款和区位补偿款给予补偿,不予产权调换,不应当给予2200元/平方米购房补偿款。根据《拆迁补偿安置实施方案》,《补充协议书》所涉江某某的房屋不属于经营性用房,某街道办在与江某某签订《补充协议书》时误将房屋认定为经营性用房,系对标的物性质的认识错误。根据相关规定及双方当事人陈述意见,江某某应获得的房屋拆迁补偿款为440026.8元(砖混484.2平方米×750元/平方米,砖木120.12平方米×640元/平方米)、一层非临街经营性用房补助1314180元(438.06平方米×3000元/平方米)、搬家费2880元、提前搬家奖励费126907.2元(604.32平方米×210元/平方米),搬家奖励费90648元(604.32平方米×150元/平方米),住宅房屋实行货币拆迁的一次性过渡费4800元、装潢补偿241728元(604.32平方米×400元/平方米)、营业执照补贴6000元,合计2227170元,而某街道与江某某所签订的《补充协议书》确定的拆迁补偿款多达6602346元,使某街道的利益受到重大损失,故双方所签订的《补充协议书》属因重大误解而签订的合同。本院对某街道办要求变更《补充协议书》第一条的诉讼请求予以支持。某街道对其要求变更《补充协议书》第二条的内容的诉讼请求,未能有证据证明对该条款存在重大误解,故本院不予支持。江某某多取得的补偿款4375176元(6602346-2227170元)应当返还某街道。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百十九条之规定,判决如下:一、变更原告某街道与被告江某某签订的《补充协议书》第一条为“甲方应支付乙方房屋拆迁总补偿款2001934.8元,其中房屋补偿款440026.8元、非临街经营用房补助1314180元、装潢补偿241728元、营业执照补偿6000元”;第三条为“甲方总计就支付乙方各项补偿款2227170元(大写:贰佰贰拾贰万柒仟壹佰柒拾元)”;第五条“上述两项差额为(正/负)2227170元(大写:贰佰贰拾贰万柒仟壹佰柒拾元)”。二、被告江某某于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告某街道拆迁补偿款4375176元。三、驳回原告某街道的其他诉讼请求。

      被告江某某另行起诉某街道要求撤销双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》,并按照国有土地上房屋征收的相关规定其被征收的营业用房重新作出征收补偿决定,并增加500万元补偿款。法院判决驳回其诉讼请求。

      一审判决生效后,双方当事人均未上诉。


    【代理词概要】

      一、被告江某某房屋并不属于临街经营用房

      《拆迁补偿安置方案》规定居民将自建住宅房屋改为商铺、娱乐、旅馆、餐饮等商业性质经营用房(简称“住改经”),“住改经”房屋分为临街经营用房和非临街经营用房(俗称连家店),临街经营用房认定其中有一条位于是“A街”两侧,可认定为临街经营用房。而本案中被告房屋位于“A街”路口以东,后经地名办查询“A街”路口以东未查到“A街”地名。其门前道路因与“A街”相连,村里人统称为“A街”。也就是被告房屋并非位于“A街”两侧,不属于《拆迁补偿安置方案》中关于临街经营用房认定范围。

      二、双方签订的补充协议属于重大误解

      根据(合同法)第54条规定,因重大误解订立的合同,当事人一方(误解人)有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此,当事人既可以申请人民法院或者仲裁机构变更合同内容,也可以申请其撤销合同。构成重大误解必须具备以下4个要件:1、必须对合同主要内容发生了重大误解。2、误解人因为误解作出了意思表示,误解人的误解与其意思表示之间具有因果关系。3、误解是由误解人自己的过错造成的。4、误解是误解人的非故意行为。

      本案中被告房屋位置误认为位于“A”街两侧临街经营用房,由于当时具体负责此次谈判工作人员对该片区域道路名不熟悉,加上村里人都称之为“A”街,导致工作人员工作失误误认为该条道路也叫“A”街,所以将被告房屋性质认定错误,并按照临街经营用房予以补偿,补偿差额达四百多万元,属于合同法第五十四条规定因重大误解而签订的合同情形。并且原告系《补充协议书》一方当事人,可以作为原告提起民事诉讼。

      三、是否超过一年除斥期

     (合同法)第55条规定:具有撤销权的当事人自合同成立之日起1年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的,该撤销权消灭。 

      本案中双方当事人签订补偿协议落款日期为2014331日,起诉时间为201548日,当时具体负责此次谈判的工作人员记不清楚协议签订日期是什么时间。被告代理人另行起诉某街道案件诉状称当时签订《补充协议》时,并非2014331日,《征收补偿协议书》上签名时间为201456日,《补充协议》实际时间2014516日,庭审中经过发问,对方称仍是上述时间签订的协议,对于该时间我们予以认可。最后法院予以确定《补充协议》实际签订时间为2014516日,未超过合同法第五十五条规定的行使期限。

      四、被告起诉某街道办无事实、法律依据

      本案协议涉及的是集体土地上的房屋拆迁补偿安置,应当适用集体土地上的房屋拆迁安置法律法规文件。其诉讼中主张支持其理由的法律法规文件时,使用的完全是国有土地上房屋拆迁安置的规定,属于适用法律错误。因此,其诉讼主张不能成立。


    【止争策略】

      一、某街道策略

      被告与某街道达成拆迁补偿安置协议并完全领取补偿款后,被告多次反映其获得补偿标准有误,认为补偿标准过低,于是街道开始进行核查,发现其补偿确实存在失误,遂向法院进行诉讼,诉讼时要求撤销双方签订的《补充协议》并返还多余补偿款。法院立案向被告进行送达后,被告向法院另行提起诉讼,要求撤销补充协议并按照国有土地进行补偿。按照正常诉讼双方当事人都认为双方签订的协议存在重大误解和显示公平,并要求撤销合同法院会支持双方第一项诉讼请求撤销协议。街道考虑被告房屋已经被拆除并且支付了房屋补偿,双方已经按照合同履行了义务,如撤销了补充协议,那么再与被告达成新的补偿安置协议会很困难,也产生诉累,所以在诉讼中某街道变更诉讼请求,要求1、变更双方签订的《补充协议》,江某某应获得的房屋拆迁补偿款为690635元;2、江某某应当返还房屋补偿款5911711元。

      二、庭审发问

      (合同法)第55条规定:具有撤销权的当事人自合同成立之日起1年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的,该撤销权消灭。本案中双方当事人签订补偿协议落款日期为2014331日,而起诉时间201548日,从时间上来看起诉时间已经超过合同成立之日起一年期限。我方很难举证证明合同成立之日在协议签订日期之后,但是在庭审中对方当事人没有注意到这个问题,称当时签订协议时是空白协议,日期也未签,并且协议实际签订时间并非2014331日。原告代理人接着问对方当事人实际签订时间,其称《征收补偿协议书》上实际签名时间为201456日,《补充协议》实际时间2014516日,原告当即对该时间表示认可。最后法院予以确定补充协议实际签订时间为2014516日,合同成立的时间为2014516日,并未超过合同法第五十五条规定的行使期限。

      按照《某区征地拆迁补偿安置办法》([2011]8号)规定范围内的征地拆迁补偿安置;住宅房屋的居住房屋货币拆迁补偿标准:砖混结构、砖木结构一等房屋原屋补偿款分别为550/平方米、440/平方米,一级区位购房补偿款2200/平方米,区位补偿款200/平方米。被告被拆迁的房屋属一级区位,如严格按照此标准来对被告房屋进行补偿测算,那其得到补偿款与其相邻房屋有一定差距。某街道考虑现在被告房屋已经拆除并且补偿也全部支付到位,如法院判决被告将多余补偿款返还,对被告打击很大,对其他被拆迁人也有一定影响,导致以后拆迁工作很难推进。街道从社会维稳角度考虑及公平原则,并且被告房屋实际在用于经营,所以对其房屋按照非临街经营性用房予以补偿。

      该案件中,某街道工作人员在介入拆迁工作之前未能对《拆迁补偿安置方案》适用范围进行仔细研究,以及未能对被征收区域进行详细了解,导致将该案中被征收人房屋性质认定错误。该案对今后的拆迁工作带来一定警示作用。由于拆迁程序日渐走向规范化,政策也逐渐透明,政府面临的纠纷也在下降。避免以后类似问题发生顾问律师已向某街道提出建议,加强谈判工作人员的业务、法律培训。



     

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