张某诉吴某购房转让补偿款一案代理词——如何理解合同的概括性转让
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    审判长: 

        原告张某某诉被告吴某某购房转让补偿款一案,本律师代表被告发表如下代理意见。
        一、原告的诉求要求被告支付购房转让补偿款没有事实根据与法律依据
        首先,原告在诉状中所述:“……其间,被告吴某某看中该房屋,请求原告将该房屋让于她购买并承诺补偿原告另行购房导致的房屋价格上涨损失”一节没有证据证实。综合原告的全部证据,第一份证据(真实性有疑异),即使是真实的,也只证明原告与案外人欧阳平之间的房屋买卖居间协议,不能直接证明有权利义务转让的事实;第二份是欠条,从欠条的文字表达来看,是“甲方因购买。。。房屋欠乙方13万元整”,只能证明因买卖房屋而产生出的欠款关系(事实上并没有该欠款关系发生),不能证明原告有将合同中的权利义务转让给被告这一事实存在;第三份证据是两张工商银行凭证,其中一张与本案无关;另一张只能证明原告给欧阳汇过40余万元钱,这个钱是否是房款?是否是本案所涉房款?均不得而知,也不能证明权利义务转让之事实;最后是被告与欧阳的房屋买卖居间协议,该协议中并没有原告参加,反证被告与房主两方签订了独立的协议,与原告无涉,故可以证明根本没有权利义务转让之说。
        其次,鉴于原告在诉状中引用了合同法第88条向被告主张其转让补偿款,我们认为原告是基于合同的概括性转让来提出诉求的。合同法第八十八条规定:当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。是指合同一方当事人将其权利和义务一并转移给第三人,由第三人全部地承受这些权利和义务。其法律结果是受让人完全取代了原当事人的法律地位,合同内容应是原封不动地移转于新当事人。换言之,概括转让是经一方当事人的同意,转让双方签订新的转让协议,该转让协议中涉及的原合同中的权利义务应当没有变化,而只是签约当事人有了变化。针对本案,原告并没有举证证明有转让意图与转让合同的存在,也没有证据证明真正的房主知道并同意原告进行概括性转让;事实上被告与房主签订的买卖合同并没有原告参加,其内容也与原来张某某与欧阳平签订的合同内容不一致,不符合概括转让的法定条件。

        二、原告一直冒充房主,与被告洽谈房屋买卖事宜,构成欺诈,同时与中介公司恶意串通,隐瞒事实真相,骗取被告写下欠条,属于无效的民事行为。 
    被告委托中介公司居间买房,直接目的是与房屋所有人达成交易。而中介公司介绍的卖方、并     与被告一直洽谈房价,被告当然有理由认定原告为房主,更何况,原告自己也称自己就是房主,中介公司也一直陪同原、被告一起洽谈房屋买卖事宜,直到骗取被告写下欠条。被告直到签订正式房屋买卖协议时才知道,原告是冒充的,真正的房主不是他。原告这种隐瞒事实真相、冒充房主,谎称少写合同价格避税,让被告写下欠条,意图牟取非法利益,并与中介公司恶意串通,给被告设置陷阱,利用被告对中介公司的信任,利用中介公司对房屋买卖双方信息不对称,欺诈被告,损害被告的利益,其行为是无效的,其非法利益是不能受法律保护的。

        三、原告身为房地产中介人员,违反房地产经纪人职业规范与操守的行为,损害委托人的利益,用欺诈手段意图赚取高额差价,其违法行为不应得到法律的支持。
        被告通过调查,原告实际上是被告委托的房屋中介中原地产公司的工作人员,他在网络上认可其从事房屋中介事务,所属公司是中原地产公司。原告的行为实际上是利于从事中介的执业便利,与公司其他人员恶意串通,在收取佣金的同时,赚取差价,牟取非法利益。上海市执业经纪人条例第二十七条规定:“执业经纪人不得有下列行为:(二)以隐瞒与经纪活动有关的重要事项、虚构订约机会、提供不实 的信息、夸大业绩的虚假宣传等手段促成交易;(三)与他人恶意串通,或者以胁迫、贿赂等手段促成交易;(五)利用执业便利,收取佣金以外的报酬。”上海市关于进一步规范房地产经纪活动的实施意见(沪房地资市[2003]71号)文件“二、重点查处以下违法行为:1、房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利,在委托的客户之间,通过压低卖出价格,自行收购,各方面抬高价格出卖给购房者,牟取不当利益。”上海市工商行政管理局关于进一步规范本市房地产经纪市场的意见(沪工商市[2001]350号)规定:“二、重点观注的违法行为是:3.第二,收取佣金的同时赚取差价。”
        因此,原告及中原地产公司的员工,利用执业的便利,恶意串通,欺诈被告,收取佣金的同时赚取减价,牟取非法利益,这是重点打击的非法行为,是违背经纪人执业规范和道德的行为,不得受法律保护。
        综上所述,原告的诉讼请求无事实根据和法律依据,存在严重的欺诈、恶意串通行为,原告身为房地产中介人员,违反经纪人的法律规定与职业操守,在中介活动中向委托人隐瞒真相,在中介公司已收取佣金的情况下侵害委托人的利益,意图赚取高额差价,其违法行为不应得到法律的支持。故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。

        此致
                                                                                                  南京市玄武区人民法院
                                                                                                  江苏博事达律师事务所                                                                                           承办律师:姚  彬 黄良军                                                                                                    2010年11月16日                                                                                                                                                                                                                             

                                                                                                                                                                                               


     

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